Zakup mieszkania to duży krok finansowy – i nie chodzi wyłącznie o samą cenę nieruchomości. W praktyce trzeba przygotować dodatkowe środki na różnego rodzaju opłaty, formalności oraz ubezpieczenia związane z transakcją.
Poniżej przedstawiam pełny przegląd kosztów, które mogą pojawić się przy zakupie nieruchomości – zarówno w sytuacji, gdy dysponujesz wkładem własnym, jak i wtedy, gdy korzystasz z kredytu z niskim lub zerowym wkładem własnym (np. w ramach programu Rodzinny Kredyt Mieszkaniowy).
Wkład własny
Pierwszym i bardzo istotnym wydatkiem jest wkład własny. Banki zazwyczaj wymagają, aby kupujący pokrył część ceny nieruchomości z własnych środków.
Najczęściej spotykane warianty to:
10% wartości nieruchomości – przy mieszkaniu za 500 000 zł oznacza to 50 000 zł wkładu własnego.
20% wartości nieruchomości – czyli 100 000 zł wkładu własnego.
Istnieje także rozwiązanie, które pozwala kupić mieszkanie bez posiadania własnych środków. Jest nim program Rodzinny Kredyt Mieszkaniowy, w którym brakujący wkład własny może zostać objęty gwarancją. Dzięki temu nie trzeba dysponować pełną kwotą wkładu własnego, a czasami może w ogóle nie być wymagany.
TUTAJ poznasz szczegóły.
Jeśli nie korzystamy z gwarancji wkładu własnego, warto pamiętać, że niższy wkład własny, czasami oznacza mniej korzystne warunki kredytu. Bank może wówczas zastosować wyższą marżę czy wymagać dodatkowego ubezpieczenia niskiego wkładu własnego.
Koszty wstępne i prowizja bankowa
Decydując się na kredyt hipoteczny, warto uwzględnić również tzw. koszty około-kredytowe.
Prowizja bankowa – obecnie wiele banków oferuje kredyty bez prowizji za udzielenie finansowania. W niektórych przypadkach może ona jednak wynosić nawet do 2% kwoty kredytu. Przy kredycie w wysokości 500 000 zł oznaczałoby to koszt sięgający 10 000 zł.
Ubezpieczenie na życie – w części ofert bank może wymagać wykupienia polisy na życie. Zdarza się, że składka za kilka pierwszych lat ochrony musi zostać opłacona z góry, co również zwiększa początkowe koszty kredytu.
Dlatego przed wyborem konkretnej oferty warto dokładnie przeanalizować nie tylko wysokość raty, ale także wszystkie dodatkowe opłaty związane z uruchomieniem kredytu.
Wycena nieruchomości (operat szacunkowy)
Przed wydaniem decyzji kredytowej bank wymaga wykonania wyceny nieruchomości, która potwierdza wartość rynkową nieruchomości stanowiącej zabezpieczenie kredytu.
Niektóre banki akceptują operat szacunkowy przygotowany przez zewnętrznego rzeczoznawcę majątkowego. W takiej sytuacji można wykonać jedną wycenę i wykorzystać ją przy składaniu wniosków do kilku banków, co pozwala ograniczyć koszty całego procesu.
Są jednak również instytucje, które wymagają wyceny wykonanej przez własnego rzeczoznawcę lub wewnętrzny dział wycen. Wówczas operat zamawiany jest bezpośrednio przez bank, a klient pokrywa jego koszt zgodnie z obowiązującym cennikiem.
Koszty notarialne
Zakup mieszkania wiąże się z opłatami związanymi z aktem notarialnym i wpisem hipoteki. Warto uwzględnić je w swoim budżecie już na etapie planowania zakupu, ponieważ mogą wynieść kilka tysięcy złotych. Do najważniejszych kosztów należą:
1. Taksa notarialna
Jest to wynagrodzenie notariusza za sporządzenie aktu notarialnego umowy sprzedaży. Jej maksymalna wysokość jest określona w przepisach i zależy od wartości nieruchomości. Do taksy doliczany jest również podatek VAT (23%).
2. Podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC)
W przypadku zakupu mieszkania na rynku wtórnym kupujący płaci podatek PCC w wysokości 2% wartości nieruchomości. Podatek ten pobiera notariusz w momencie podpisania aktu i przekazuje go do urzędu skarbowego. (Przy zakupie na rynku pierwotnym PCC nie występuje, ponieważ w cenie zawarty jest VAT). Przy zakupie PIERWSZEJ nieruchomości podatek PCC nie obowiązuje.
3. Opłata za wpis prawa własności do księgi wieczystej
Po podpisaniu aktu notarialnego konieczne jest dokonanie wpisu nowego właściciela do księgi wieczystej nieruchomości. Opłata sądowa za taki wpis wynosi 200 zł.
4. Opłata za wpis hipoteki
Jeśli zakup finansowany jest kredytem hipotecznym, konieczne jest ustanowienie hipoteki na rzecz banku. Opłata sądowa za wpis hipoteki do księgi wieczystej wynosi 200 zł.
5. Podatek PCC od ustanowienia hipoteki
W przypadku hipoteki zabezpieczającej kredyt o określonej kwocie podatek PCC wynosi 19 zł.
6. Wypisy aktu notarialnego
Notariusz przygotowuje kilka egzemplarzy aktu notarialnego (dla kupującego, sprzedającego, banku oraz sądu). Koszt jednego wypisu wynosi zwykle kilka złotych za stronę, a łączny koszt najczęściej wynosi od kilkudziesięciu do kilkuset złotych.
Ubezpieczenia
Banki zwykle wymagają dodatkowego zabezpieczenia kredytu hipotecznego w postaci odpowiednich ubezpieczeń. Ich celem jest ochrona zarówno banku, jak i kredytobiorcy w sytuacjach losowych, które mogłyby utrudnić spłatę zobowiązania.
Ubezpieczenie nieruchomości jest jednym z podstawowych wymogów przy kredycie hipotecznym. Polisa obejmuje najczęściej zdarzenia takie jak pożar, zalanie czy inne szkody losowe, które mogłyby obniżyć wartość nieruchomości stanowiącej zabezpieczenie kredytu. Wysokość składki zależy m.in. od wartości nieruchomości oraz zakresu ochrony.
Drugim zabezpieczeniem jest ubezpieczenie na życie kredytobiorcy. Ma ono na celu zabezpieczenie spłaty kredytu w sytuacji śmierci lub poważnej choroby osoby zaciągającej zobowiązanie. Wysokość składki jest uzależniona od oferty danego banku.
Opłata za gwarancje wkładu własnego
Jeśli korzystasz z programu RKM umożliwiającego uzyskanie kredytu hipotecznego z gwarancją wkładu własnego, wiąże się to z koniecznością wniesienia dodatkowej opłaty za tę gwarancję. Gwarancja ta zastępuje wkład własny i stanowi zabezpieczenie dla banku na wypadek problemów ze spłatą kredytu.
Opłata za gwarancję jest naliczana jako określony procent brakującej kwoty wkładu własnego – wynosi 1% wartości brakującego wkładu. Oznacza to, że jeśli wymagany wkład własny wynosiłby 100 000 zł to opłata za gwarancję wyniosłaby 1 000 zł.
Prowizja dla agencji nieruchomości
Kupując mieszkanie na rynku wtórnym za pośrednictwem biura nieruchomości, należy liczyć się z możliwością zapłaty prowizji dla agencji. Jej wysokość najczęściej wynosi około 1–3% wartości nieruchomości, choć w praktyce może się różnić w zależności od biura, zakresu usług oraz indywidualnych ustaleń między stronami.
Przykładowo przy zakupie mieszkania o wartości 500 000 zł prowizja może wynieść od około 5 000 zł do 15 000 zł. W zamian biuro nieruchomości zazwyczaj zajmuje się m.in. przygotowaniem oferty, organizacją prezentacji mieszkania, wsparciem w negocjacjach cenowych, sprawdzeniem dokumentów oraz pomocą w przeprowadzeniu całego procesu transakcji.
Warto również pamiętać, że nie zawsze to kupujący płaci prowizję. W niektórych przypadkach wynagrodzenie agencji pokrywa sprzedający, jednak nie jest to regułą i zależy od modelu współpracy przyjętego przez dane biuro nieruchomości. Dlatego przed rozpoczęciem współpracy dobrze jest dokładnie zapoznać się z warunkami umowy i sprawdzić, kto ponosi koszt prowizji.
Podsumowanie
Zakup nieruchomości to nie tylko kwestia uzyskania kredytu hipotecznego. Równie ważne jest odpowiednie przygotowanie finansowe i świadomość wszystkich kosztów towarzyszących transakcji. W praktyce oznacza to, że oprócz samej ceny nieruchomości trzeba uwzględnić również szereg dodatkowych wydatków, które pojawiają się na różnych etapach zakupu.
Przede wszystkim warto pamiętać, że nawet przy kredycie bez wkładu własnego konieczne jest posiadanie pewnej kwoty oszczędności. Opłaty notarialne, sądowe, wycena nieruchomości, ubezpieczenia czy ewentualna opłata za gwarancję wkładu własnego mogą łącznie wynieść kilka tysięcy złotych. To koszty, które zwykle trzeba pokryć z własnych środków.
W całym procesie pomocna może być także współpraca z ekspertem kredytowym. Osoba znająca procedury bankowe oraz aktualną ofertę instytucji finansowych pomoże w wyborze najkorzystniejszego kredytu, a czasem również w ograniczeniu części kosztów – np. poprzez negocjowanie prowizji bankowej.
Na koniec warto pamiętać, że po zakupie pojawiają się także koszty utrzymania mieszkania, które będą wpływać na domowy budżet. Należą do nich m.in. czynsz administracyjny, opłaty za media, fundusz remontowy czy ewentualne przyszłe remonty. Choć nie są one bezpośrednim kosztem zakupu, warto uwzględnić je już na etapie planowania finansów, aby realnie ocenić swoją zdolność do utrzymania nieruchomości w dłuższym okresie.
