W ostatnich miesiącach w Polsce obserwujemy pierwsze sygnały obniżek stóp procentowych. W teorii powinno to oznaczać tańsze kredyty hipoteczne. Wielu kredytobiorców oczekiwało więc, że wraz z decyzjami Rady Polityki Pieniężnej oprocentowanie kredytów zacznie szybko spadać.
Rzeczywistość okazała się jednak bardziej skomplikowana.
Na rynku pojawił się pewien paradoks – stopy procentowe zaczynają spadać, a część ofert kredytów hipotecznych w bankach nie tylko nie tanieje, ale w niektórych przypadkach nawet rośnie. Aby zrozumieć, dlaczego tak się dzieje, trzeba przyjrzeć się kilku kluczowym wskaźnikom, które wpływają na koszt kredytu.
STOPA REFERENCYJNA – punkt wyjścia dla rynku
Podstawowym narzędziem polityki pieniężnej w Polsce jest stopa referencyjna, ustalana przez Radę Polityki Pieniężnej.
To właśnie ona wpływa na koszt pieniądza w gospodarce i jest jednym z głównych narzędzi walki z inflacją.
W dużym uproszczeniu mechanizm wygląda następująco:
– gdy stopy procentowe rosną, kredyty stają się droższe
– gdy stopy procentowe spadają, kredyty powinny tanieć
W praktyce jednak oprocentowanie kredytów hipotecznych nie zależy wyłącznie od decyzji Rady Polityki Pieniężnej.
WIBOR – kluczowy wskaźnik dla kredytów ze zmienną stopą
Drugim bardzo ważnym elementem jest WIBOR (Warsaw Interbank Offered Rate).
To stopa procentowa, po której banki pożyczają sobie nawzajem pieniądze na rynku międzybankowym. Właśnie dlatego oprocentowanie większości kredytów hipotecznych ze zmienną stopą procentową składa się z dwóch elementów:
WIBOR + marża banku
Oznacza to, że:
– gdy WIBOR rośnie, rata kredytu rośnie
– gdy WIBOR spada, rata kredytu maleje
Co istotne, WIBOR nie reaguje wyłącznie na bieżące decyzje Rady Polityki Pieniężnej. W dużej mierze odzwierciedla również oczekiwania rynku dotyczące przyszłej inflacji, kondycji gospodarki czy sytuacji globalnej.
IRS – wskaźnik ważny dla kredytów ze stałym oprocentowaniem
W przypadku kredytów hipotecznych ze stałym oprocentowaniem banki opierają się na innym wskaźniku – IRS (Interest Rate Swap).
IRS pokazuje, ile kosztuje zabezpieczenie stopy procentowej na określony okres w przyszłości. Najczęściej przy kredytach hipotecznych analizowany jest IRS pięcioletni, ponieważ w Polsce banki oferują zwykle stałą stopę właśnie na okres 5 lat.
Jeżeli wskaźnik IRS rośnie, banki podnoszą oprocentowanie kredytów ze stałą stopą. Jeżeli spada – mogą oferować tańsze finansowanie.
Dlaczego dziś mamy „paradoks rynku”?
Obecna sytuacja na rynku kredytów hipotecznych jest wyjątkowa. Z jednej strony obserwujemy pierwsze obniżki stóp procentowych, z drugiej – rynek finansowy nie jest jeszcze przekonany, że spadki będą szybkie i trwałe.
W efekcie mamy jednocześnie:
– spadające stopy procentowe w Polsce
– zmienne oczekiwania rynków finansowych
– niepewność gospodarczą
– napięcia geopolityczne
To właśnie te czynniki powodują, że wskaźniki takie jak WIBOR czy IRS mogą w krótkim czasie rosnąć i spadać.
Wpływ wydarzeń globalnych na kredyty w Polsce
Na oczekiwania rynku finansowego wpływają również wydarzenia globalne. Dobrym przykładem jest ponowne zaostrzenie konfliktu na Bliskim Wschodzie.
Choć wydarzenia te rozgrywają się tysiące kilometrów od Polski, ich skutki bardzo szybko przenoszą się na gospodarkę światową. Dotyczy to między innymi:
– cen surowców energetycznych
– inflacji
– oczekiwań dotyczących przyszłych stóp procentowych
Wszystkie te elementy mogą pośrednio wpływać także na koszt kredytów hipotecznych.
Czy podwyżki oprocentowania kredytów są trwałe?
Warto pamiętać, że rynek finansowy bardzo dynamicznie aktualizuje swoje oczekiwania. Oznacza to, że wyceny kredytów hipotecznych mogą zmieniać się nawet z dnia na dzień.
Dlatego obecne podwyżki ofert kredytów ze stałym oprocentowaniem mogą okazać się jedynie przejściowe. Jeśli sytuacja na rynkach się uspokoi, a ceny surowców – w tym ropy – zaczną spadać, oprocentowanie kredytów może ponownie się obniżyć.
Stałe czy zmienne oprocentowanie?
W obecnych warunkach wybór między oprocentowaniem stałym a zmiennym jest trudniejszy niż jeszcze kilka lat temu.
Decyzja powinna zależeć przede wszystkim od:
– tolerancji ryzyka kredytobiorcy
– sytuacji finansowej gospodarstwa domowego
– oczekiwań dotyczących przyszłych stóp procentowych
Nie ma jednego rozwiązania, które będzie najlepsze dla wszystkich.
Podsumowanie
Na oprocentowanie kredytów hipotecznych wpływa znacznie więcej czynników niż tylko decyzje Rady Polityki Pieniężnej. Kluczowe znaczenie mają również wskaźniki takie jak WIBOR i IRS oraz oczekiwania rynku dotyczące przyszłej sytuacji gospodarczej.
Dlatego nawet w okresie obniżek stóp procentowych możemy obserwować momenty, w których oprocentowanie kredytów nie spada tak szybko, jak wielu się spodziewa.
